A Receita Federal do Brasil publicou, no Diário Oficial da União de 6 de novembro de 2025, a Solução de Consulta Cosit nº 227/2025, esclarecendo a aplicação da isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais com reinvestimento do valor obtido na aquisição de outro imóvel residencial no País.
O entendimento apresentado pela Receita não traz inovação, mas apenas reafirma a interpretação literal do que já dispõe o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005. De acordo com esse dispositivo, o contribuinte pessoa física residente no Brasil fica isento do IR sobre o ganho obtido na venda de imóvel residencial, desde que, no prazo de 180 dias, aplique o produto da alienação na aquisição, em seu nome, de outro imóvel residencial localizado no País.
O benefício pode ser utilizado uma única vez a cada cinco anos, contados da data do contrato de venda que deu origem à isenção.
A Receita Federal enfatiza que a isenção não alcança a venda de terrenos, ainda que exista projeto aprovado ou documentação para futura construção de imóvel residencial. Isso porque o terreno não é considerado, em si, um imóvel residencial, e portanto não se enquadra nas condições exigidas pela lei para a fruição do benefício.
Na prática, a Solução de Consulta nº 227/2025 reafirma o entendimento consolidado de que o dispositivo legal deve ser interpretado de forma estrita, vedando a ampliação do conceito de “imóvel residencial” para abranger terrenos ou outros bens sem destinação habitacional.
Com isso, a Receita Federal mantém a coerência com a redação do art. 39 da Lei nº 11.196/2005, que desde sua origem delimita de forma clara a isenção apenas a operações envolvendo imóveis residenciais prontos e efetivamente habitáveis.
