A Receita Federal do Brasil publicou, em 16 de abril de 2026, a Solução de Consulta Cosit nº 61/2026, trazendo esclarecimentos relevantes sobre a tributação de valores recebidos por empresas do setor imobiliário em contratos de locação.
A controvérsia analisada envolve quantias pagas por locatários ao final do contrato, quando o imóvel não é devolvido nas condições originais. Em muitos casos, esses valores são classificados contratualmente como “indenização por danos”, destinados a custear reparos e manutenção.
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O caso analisado
A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica que atua com locação, compra e venda de imóveis próprios e que adota o regime de lucro presumido. A empresa questionava se os valores recebidos a título de reparação patrimonial — por danos causados pelo locatário — deveriam ser tributados.
O argumento da consulente era de que tais valores não representariam acréscimo patrimonial, mas apenas recomposição de perdas, o que afastaria a incidência de tributos como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
Entendimento da Receita Federal
A Receita Federal adotou posição contrária à tese da empresa.
De acordo com o órgão, os valores recebidos pela locadora:
- configuram receita bruta, ainda que sejam denominados como indenização;
- decorrem diretamente da atividade principal da empresa, que é a locação de imóveis;
- devem ser tributados normalmente, conforme o regime adotado pela pessoa jurídica.
O entendimento se apoia no conceito de receita previsto no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que inclui receitas vinculadas à atividade principal da empresa, independentemente da nomenclatura adotada.
Impactos tributários
Com base nessa interpretação, a Receita concluiu que:
- IRPJ e CSLL (lucro presumido): os valores integram a receita bruta e entram na base de cálculo presumida;
- PIS e Cofins (regime cumulativo): também incidem sobre essas quantias, por comporem o faturamento da empresa.
A Receita destacou que, no regime de lucro presumido, os custos e despesas já são considerados de forma indireta, por meio de percentuais de presunção. Assim, não cabe excluir receitas sob o argumento de compensação de despesas futuras.
Fundamentação do Fisco
Um dos pontos centrais da decisão é o raciocínio econômico adotado pelo Fisco: se os gastos com reparo do imóvel podem reduzir o resultado da empresa (como custo ou despesa), então os valores recebidos para custeá-los devem ser tratados como receita.
Além disso, a Receita ressaltou que pode haver, sim, acréscimo patrimonial — por exemplo, quando o valor recebido supera o custo efetivo dos reparos ou quando o contribuinte opta por não realizar as obras.
Precedentes e vinculação
A solução está parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 115/2018, que já tratava de tema semelhante, embora sob o regime de lucro real. Agora, o entendimento foi reafirmado e adaptado ao contexto do lucro presumido.
Relevância prática
A decisão tem impacto direto sobre empresas do setor imobiliário, especialmente aquelas que operam com locação de imóveis próprios. Na prática, reforça a necessidade de incluir na base tributável valores frequentemente tratados como meras indenizações contratuais.
Com isso, a Receita Federal consolida o entendimento de que, no contexto da atividade empresarial, a natureza econômica da operação prevalece sobre sua denominação jurídica.
