A publicação da Solução de Consulta Cosit nº 71/2026 trouxe importantes esclarecimentos para empresas que atuam na administração de garantias em contratos de locação de imóveis. O tema, ainda relativamente novo no mercado, gerava dúvidas quanto ao enquadramento no Simples Nacional e à forma de tributação das receitas envolvidas — especialmente quando há aplicação financeira dos valores recebidos dos clientes.
A manifestação da Receita Federal do Brasil analisou detalhadamente o modelo de negócio apresentado por uma empresa consulente e fixou entendimento relevante para o setor.
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Dúvida do contribuinte: atividade de administração de garantias pode ser tributada pelo Simples?
A consulente descreveu sua operação como uma atividade de administração de garantias locatícias, na qual atua como intermediadora entre locatários e imobiliárias. O modelo funciona, em síntese, da seguinte forma:
- O locatário deposita um valor junto à empresa, por meio de um contrato de mútuo;
- Esse valor serve como garantia para eventual inadimplência ou danos ao imóvel;
- Ao final do contrato, o montante pode ser devolvido total ou parcialmente ao cliente, corrigido pela Taxa Referencial (TR), caso não haja prejuízos.
Segundo a empresa, sua única fonte de receita seria justamente o rendimento desses valores, obtidos por meio de aplicações financeiras (inicialmente em renda fixa, com possibilidade de renda variável).
Diante desse cenário, a principal dúvida apresentada ao Fisco foi:
- A atividade poderia ser enquadrada no Simples Nacional?
- Caso positivo, qual Anexo seria aplicável (III ou V)?
- Os valores recebidos dos clientes e devolvidos ao final do contrato configurariam receita tributável?
- Como tratar os rendimentos oriundos das aplicações financeiras desses recursos?
A consulente também demonstrou preocupação com uma possível caracterização da atividade como atividade financeira, o que poderia impedir sua opção pelo Simples Nacional, conforme as vedações legais.
Entendimento da Receita: atividade é permitida, mas com ressalvas
Ao analisar o caso, a Receita Federal adotou uma abordagem centrada na natureza da atividade efetivamente exercida, e não apenas no CNAE informado pela empresa.
O Fisco concluiu que:
- A atividade de administração de garantias locatícias, nos moldes descritos, não configura atividade típica de instituição financeira;
- O contrato de mútuo, nesse contexto, funciona como uma forma de caução, e não como operação financeira propriamente dita.
Com isso, afastou-se a vedação prevista para instituições financeiras, permitindo o enquadramento no Simples Nacional.
Além disso, a Receita entendeu que:
- Trata-se de uma prestação de serviços não vedada, enquadrável no art. 17, § 2º, da Lei Complementar nº 123/2006;
- Na ausência de previsão específica nos Anexos IV ou V (fator “r”), a tributação deve ocorrer pelo Anexo III do Simples Nacional.
Outro ponto importante abordado foi a natureza dos valores movimentados:
- Os recursos recebidos dos locatários, destinados à garantia (caução), não constituem receita da empresa, pois representam valores de terceiros a serem devolvidos;
- Portanto, não integram a base de cálculo do Simples Nacional.
Tributação dos rendimentos financeiros: fora do Simples
Um dos aspectos mais relevantes da solução diz respeito à tributação dos rendimentos obtidos com a aplicação dos valores recebidos dos clientes.
Nesse ponto, a Receita Federal foi categórica ao afirmar que:
- Os rendimentos oriundos de aplicações em renda fixa ou variável não devem ser incluídos na base de cálculo do Simples Nacional;
- Tais valores estão sujeitos à tributação específica do Imposto de Renda, conforme as regras aplicáveis às demais pessoas jurídicas;
- A tributação ocorre na fonte ou por apuração mensal de ganhos líquidos, de forma definitiva.
Ou seja, ainda que a empresa esteja no Simples Nacional, essa parcela da receita segue um regime segregado de tributação, fora do documento único de arrecadação (DAS).
Pontos de atenção: intermediação e seguros
A Receita também fez um alerta relevante sobre possíveis atividades acessórias desempenhadas pela empresa, como:
- Intermediação de seguros;
- Parcerias para oferta de assistência 24 horas.
Nesses casos, a depender da caracterização da receita:
- A corretagem de seguros pode ser tributada pelo Anexo III;
- Já atividades de intermediação de negócios podem ser enquadradas no fator “r”.
Assim, o correto enquadramento dependerá da natureza específica de cada receita auferida, exigindo atenção por parte das empresas e seus contadores.
Impacto para o mercado
A Solução de Consulta Cosit nº 71/2026 representa um importante precedente para empresas que atuam com garantias locatícias alternativas ao fiador ou seguro fiança, modelo que vem ganhando espaço no mercado imobiliário.
Ao reconhecer a possibilidade de enquadramento no Simples Nacional e esclarecer a tributação das diferentes receitas envolvidas, a Receita Federal traz maior segurança jurídica para o setor — mas também reforça a necessidade de segregação adequada das receitas e de um planejamento tributário cuidadoso.
Empresas que adotam esse modelo devem ficar atentas, especialmente, à distinção entre:
- Receita operacional (serviços);
- Recursos de terceiros (caução);
- Rendimentos financeiros.
A correta classificação desses valores será determinante para evitar autuações e garantir o cumprimento das obrigações fiscais.
